Банкротство с ипотекой в 2025: как сохранить жильё и что решает суд

Банкротство физлица с ипотекой — одни из самых чувствительных кейсов: в деле сталкиваются иммунитет «единственного жилья», права залогового кредитора и интересы семьи. Разберёмся, что реально возможно сегодня по закону и судебной практике.
Ключевое: «единственное жильё» и ипотека — не одно и то же.

Исполнительский иммунитет по ст. 446 ГПК РФ защищает единственное пригодное для проживания жильё от взыскания, но эта защита не действует, если жильё находится в ипотеке (это предмет залога). Эту позицию последовательно подтверждает Верховный суд и правовые обзоры: единственное жильё в ипотеке может быть реализовано, если не найден иной законный способ урегулировать долг. 

Три рабочие развилки в банкротстве с ипотекой:

1) Реализация залогового жилья
Базовый сценарий, когда реструктурировать долг невозможно: залоговый кредитор имеет приоритет, жильё продаётся, выручка идёт на погашение требований. Механика и статус залогового кредитора прописаны в Законе о банкротстве (127-ФЗ): у «залогового» есть голос на собрании кредиторов, а при отсутствии в плане реструктуризации специального порядка погашения его требований применяется порядок продажи залогового имущества. 

2) Мировое соглашение с банком (реструктуризация «под ипотеку»)
С 8 сентября 2024 года закон прямо допускает особые договорённости для случаев, когда залогом является единственное жильё. Верховный суд в 2025 году акцентировал нюансы: мировое соглашение с залоговым кредитором — реальный способ сохранить жильё, если условия погашения исполнимы и балансируют интересы сторон (сроки/график, размер платежей, обеспечение). 

3) Погашение «ипотечной» задолженности третьим лицом
Ещё один новый инструмент: третье лицо (например, родственник) вправе полностью погасить требования залогового кредитора в особом порядке. Это позволяет снять риски реализации единственного жилья в банкротстве — при согласии должника и соблюдении условий закона. Норма действует с 08.09.2024. 

Важно: суд будет оценивать добросовестность должника, реальность предложенного графика, несоразмерность взыскания (когда просрочка незначительна) и иные обстоятельства. В отдельных случаях ВС указывал: при крайне незначительном нарушении и явной несоразмерности требований стоимости жилья — в обращении взыскания можно отказать. Но это исключения, требующие доказательств.

Что учитывает суд в «ипотечных» делах о банкротстве

• Статус жилья: единственное ли это жильё, пригодно ли для проживания, есть ли залог (ипотека). Судебная практика допускает квалификацию «единственного жилья» исходя из фактической пригодности, а не только формальной регистрации.
• Добросовестность должника: не скрывал ли доходы/активы, предпринимал ли шаги к урегулированию (переговоры, частичные платежи, разумные условия мирового).
• Соразмерность: не является ли нарушение крайне незначительным относительно стоимости жилья (редкая, но значимая оговорка ВС).
• Права залогового кредитора: их приоритет и порядок удовлетворения в реструктуризации/реализации установлены Законом о банкротстве.

Частые ошибки должников

1. Иллюзия «неприкасаемости»: путаница между единственным жильём и ипотекой. По залогу квартиру могут реализовать, если нет иной законной схемы урегулирования.
2. Поздние переговоры с банком: мировое соглашение/спецсоглашение нужно готовить заранее, показывая реальную исполнимость графика.
3. Надежда на «крайнюю незначительность» по умолчанию: это узкое исключение, требует доказательств и не заменяет план урегулирования.

Алгоритм действий, если вы идёте в банкротство с ипотекой

1. Финдиагностика: честно посчитайте доходы/расходы, остаток долга по ипотеке, рыночную стоимость жилья, альтернативные источники платежей (в т. ч. помощь третьих лиц).
2. Позиция для переговоров: подготовьте исполнимый график (мировое соглашение), предложите обеспечение при необходимости. Суд оценивает реалистичность, а банк — риск.
3. Проверка «третьего лица»: если есть реальный платёж за вас — соберите основания и согласия для применения механизма полного погашения ипотечного долга третьим лицом (норма с 08.09.2024).
4. Резервный план: при провале переговоров — готовность к реализации жилья и защите интересов семьи (сроки, порядок, учёт прожиточного минимума и т. д.). Общие гарантии и приоритеты в деле — по 127-ФЗ.

Вывод

С ипотечным жильём в банкротстве сегодня возможны легальные сценарии сохранения: мировое соглашение с банком или полное погашение долга третьим лицом. Но если соглашение не складывается, залог будет реализован — даже если это ваше единственное жильё. Поэтому стратегию нужно строить заранее: считать деньги, готовить переговорную позицию и документально подтверждать добросовестность. В компании «Победа» есть наработанная практика по делам с ипотекой, и нам это действительно можно доверить. Мы умеем сохранять залоговое жильё, когда это юридически возможно.

Оставьте заявку на сайте или позвоните по номеру +7 (800) 551-34-70, чтобы получить бесплатную консультацию